Mida tähendab kaasomandi lõpetamine ja kuidas seda teha?

Kaasomandi lõpetamisest üldiselt

Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud üksnes hagis või vastuhagis. Alternatiivseid viise, mida ei ole nimetatud, ei pea kohus hindama. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud.

Perekonnaseaduse § 37 lg 3 kohaselt jagatakse ühisvara abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt.

Millised on kaasomandi lõpetamise viisid?

Kaasomandi saab lõpetada selliselt, et asi jagatakse vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Selleks ei pea kohtusse pöörduma, vaid kaasomandit saab kokkuleppel jagada ka notari juures.

Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavuta, otsustab kohus hageja nõudel asja jagada kaasomanike vahel selliselt, et asi: 1) jagatakse reaalosadeks; 2) asi müüakse avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele; 3) asi antakse ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuste maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahad.

Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Kui üks kaasomanik tahab kaasomandit endale, kuid ta ei suuda teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine kaasomandi ühele kaasomanikule jätmisega võimalik. Sellises olukorras peab kohus kõigepealt selgitama, kui palju on teine kaasomanik ise valmis kaasomandi endale saamise eest maksma. Kui müüki nõudva kaasomaniku arvates on tema osa kaasomandi väärtusest suurem, peab ta seda tõendama. Vastasel juhul saab kohus lähtuda teise kaasomaniku pakutud summast. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu 17. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16).

Kaasomandi lõpetamise nõue lahendatakse kaasomanike huvide kaalumisega. Kaasomandi lõpetamist ei takista asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu põhjusel, et see on talle emotsionaalselt kurnav või tal on raske oma pikaaegsest kodust lahkuda.

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20).

Mida teha, kui kaasomandit koormab hüpoteek?

On teada, et kaasomandit koormav hüpoteek vähendab oluliselt kaasomandi müügihinda. AÕS § 76 lg 1 järgi ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest. Ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel.

Põhimõtteliselt on võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Nõude osalisel rahuldamisel saab sama paragrahvi teise lõike järgi nõuda hüpoteegi osalist ülekandmist või kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Samuti ei ole hüpoteegipidajal kui võlausaldajal tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lg-st 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411 (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12).

Millal jäetakse kaasomand lõpetamata?

Erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.

Näiteks, kui tegemist on olukorraga, kus üks kaasomanikest taotleb kaasomandi lõpetamist vaid selliselt, et kaasomand pannakse kaasomanikevahelisele enampakkumisele, kuid kumbki kaasomanik tegelikkuses kaasomandit endale ei soovi, siis võib kohus jätta samuti erandkorras kaasomandi lõpetamata.

Kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse tugineda lisaks ka muudele viisidele. Kui pooled seda ei tee, võib kohus jätta sobiva jagamise viisi puudumise tõttu kaasomandi lõpetamata. 

Pooled võivad sõlmida ka kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kokkuleppe. AÕS § 76 lg 3 sätestab, et kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud, võib lõpetamist nõuda üksnes juhul, kui selleks on oluline põhjus. Kui sellist kokkulepet ei ole sõlmitud, siis on AÕS § 76 lg 1 järgi kaasomandi lõpetamise nõude esitamise lubatud.