Kinnisvara kinkimine või pärandamine on otsus, mis puudutab palju enamat kui vaid omandi üleminekut. See mõjutab inimestevahelist usaldust, suhteid ja tulevast elukorraldust. Kinnisvara kinkimise ja pärandamise vahel valiku tegemine ei ole mitte ainult emotsionaalne otsus, vaid ka erinevate juriidiliste tagajärgedega otsus. Alljärgnevalt selgitame, millised on kinkimise ja pärandamise peamised erinevused, riskid ja praktilised lahendused, millele tasub tähelepanu pöörata.
Kinnisvara kinkimine või pärandamine: mis on peamine erinevus?
Testament on ühepoolne tehing, millega pärandaja teeb oma surma puhuks pärandi kohta korraldusi. Testamendi tegemist ja seadusjärgset pärimist reguleerib pärimisseadus. Testaator määrab oma eluajal isiku, kes saab tema vara omanikuks pärast testaatori surma. Testamendi koostamise tagajärjel ei saa pärija testaatori eluajal kinnisvara omanikuks. Testaator saab testamenti oma eluajal vabalt ühepoolselt muuta. Pärand avaneb alles pärast testaatori surma.
Kinkeleping on kahepoolne tehing, mida reguleerib võlaõigusseadus (VÕS). Kinnisvara üleandmiseks ja omandisuhte muutmiseks kinkelepingu alusel peavad sellega nõustuma nii kinkija kui ka kingisaaja. Kinnisvara omandi üleminekuks on vaja kinkeleping notariaalselt tõestada. Pärast tehingu ja kinnistusraamatu kande tegemist saab kingisaajast kohe kinnisvara uus omanik, kellel on õigus nõuda kinkijalt kinnisasja üleandmist.
See tähendab eelkõige seda, et kinkimine muudab omandisuhet koheselt, pärandamine aga tulevikus.
Kinnisvara kinkimine: kinkija kaotab üldjuhul täieliku kontrolli vara üle
Kui kinnisvara kinkida, saab kingisaaja koheselt kinnisvara omanikuks koos omaniku õiguste ja kohustustega. Kingisaaja võib vabalt kinnisvara edasi müüa, kinkida või pantida.
Pooled võivad kinkelepingus kokku leppida koormistes ja kohustustes. Näiteks võivad pooled kokku leppida selles, et kinnisasjale seatakse tähtajatu isiklik kasutusõigus kinkija kasuks ja tema eluajaks. See ei anna aga kinkijale omanikustaatust ega pruugi tagada täielikku kaitset. Kinkijal on õigus kinnisasja edaspidi vaid elamiseks kasutada. Kui pooled ei lepi lepingus kokku selles, et kingisaaja kannab kõik kinnisasja jooksvad- ja remondikulud, siis peab kõik kulud seoses kinnistu kasutamisega kandma kinkija.
Isikliku kasutusõiguse olemasolu ei takista seega kingisaajat kinnisasja edasi müümast. See tähendab, et kuigi kinkija isiklik kasutusõigus kinnisasjale säilib, siis kinnistu omanikuks võib saada kinkijale täiesti võõras kolmas isik.
Kinkelepingust taganemine on piiratud
VÕS § 270 lg 1 sätestab, et kinkija võib kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest. Seega on taganemine piiratud ajaliselt.
Lisaks sätestab võlaõigusseadus piiratud materiaalsed alused kinkelepingust taganemiseks enne lepingu täitmist või pärast täitmist. Tegemist on n-ö suletud nimekirjaga, mis tähendab, et taganemine on lubatud vaid seaduses konkreetselt sätestatud juhtumitel. Taganemise alused enne kinkelepingu täitmist on sätestatud VÕS §-s 267. Kinkija võib enne kingitud eseme kingisaajale üleandmist lepingu täitmisest keelduda ja lepingust taganeda, kui:
- kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust;
- kinkija ei ole lepingu täitmise puhul võimeline täitma seadusest tulenevat ülalpidamiskohustust või ennast mõistlikult ülal pidama, välja arvatud juhul, kui kinkija on ennast sellesse olukorda asetanud tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui kingisaaja maksab ülalpidamiseks vajaliku raha;
- kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse;
- kinkijale on pärast lepingu sõlmimist tekkinud uusi või oluliselt suuremaid ülalpidamiskohustusi;
- kingisaaja sureb.
Kinkelepingust taganemiseks pärast täitmist saab tugineda vaid eelnevalt nimetatud VÕS § 267 punktidele 1-3. Oleme lähemalt kirjeldanud kinkelepingust taganemise eelduste sisu nende punktide järgi oma artiklis “Kinkelepingust taganemine: klient sai kinnistu kohtuväliselt tagasi”.
Kinkija isiklik kasutusõigus kinnisasjale võib lõppeda
Paljud eeldavad, et isiklik kasutusõigus tagab kinkijale kinnisasjal elamise õiguse kogu eluks, kuid see ei pruugi alati nii olla.
Kinnisasja omanik võib teatud juhtudel nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist. Kuna isiklikule kasutusõigusele kohaldatakse ka reaalservituudi sätteid, siis kohaldub sellele asjaõigusseaduse (AÕS). AÕS § 212 lg 2 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist kui:
- kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse;
- tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust;
- kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist.
Oleme neid aluseid lähemalt selgitanud oma artiklis “Isiklik kasutusõigus – mida tasub teada?”
Kui kingisaaja soovib kinnistut kasutada nt tagatisvarana ja seada kinnistule hüpoteegi, siis reeglina soovib hüpoteegipidajast pank seada oma hüpoteegi kinnisasja esimesele järjekohale, kus tavaliselt asub kinkija isiklik kasutusõigus. Selleks, et kinkija kasutusõiguse järjekohta kinnistusraamatus muuta, on vaja kinkija kui isikliku kasutusõiguse omaja nõusolekut. Kui selline nõusolek antakse, astub kinkija kasutusõigus tahapoole hüpoteegipidaja õigusest. Tavaliselt lepitakse hüpoteegi seadmise lepingus kokku ka kohesele sundtäitmisele allumises.
Kui hüpoteegiga seotud nõudeid kohaselt täidetakse, siis kinkija oma kasutusõiguse pärast muretsema ei pea. Kui aga juhtub, et hüpoteegiga seotud laenulepingust tulenevaid nõudeid ei täideta, siis võib hüpoteegipidaja alustada sundtäitmist. Täitemenetluse käigus võib hüpoteegipidaja nõuda kinnisasja realiseerimist. Täitemenetluse seadustik (TMS) sätestab, et kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused (TMS § 158 lg 1). Meie näites on kinkija andnud nõusoleku oma kasutusõiguse viimiseks hüpoteegist tahapoole. Nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (TMS § 158 lg 3). See tähendab, et kui kinkija on lubanud kinnistusraamatus oma isikliku kasutusõiguse tõsta hüpoteegist tahapoole ning kinnistu realiseeritakse täitemenetluse käigus, siis kinkija isiklik kasutusõigus kinnisasjale lõpeb. Sellisel juhul ei ole kinkijal enam õigust oma eluaja lõpuni kinnisasja kasutada.
Kas kinnisvara pärandamine võib olla turvalisem valik?
Kinnisvara pärandamine võib olla turvalisem lahendus, kui soovitakse säilitada kontroll vara üle elu lõpuni. Kinnisvara pärandamisel, sh testamendi tegemisel, kui ka vaid seadusjärgse pärimise reegleid järgides, jääb testaator kuni surmani oma kinnisvara omanikuks. Ta võib kinnisvara vabalt kasutada ja käsutada ning ei vaja selleks tulevase pärija nõusolekut. Testaator võib testamenti ühepoolselt muuta, sh muuta ka pärija isikut. Reeglina ei teki ohtu, et keegi võtab testaatorilt tema teadmata kodu ära. Seetõttu võib testament olla praktiliselt turvalisem viis tagada, et isik saab oma eluaset kasutada kuni surmani.
Vastupidiselt testaatorile, võib kinkija leida ennast olukorrast, kus kinkelepingus kokku lepitud erinevad kinkija õigused ja kingisaaja kohustused unustatakse pärast kinnisvara omandi üleandmist. See tähendab, et olukorras, kus kingisaaja vabatahtlikult oma kohustusi kinkelepingu alusel ei täida, peab kinkija nõudma kingisaajalt kohustuste täitmist. Sellised nõudmised tähendavad reeglina pikka ja kulukat kohtuvaidlust.
Maksuõiguslik aspekt
Kinnisvara kinkimine või pärandamine ei too kinkijale ega testaatorile maksukohustust. Eestis ei ole ka pärandimaksu.
Kui kingitusena või pärandina saadud kinnisvara hiljem müüakse, siis mõlemal juhul on saadud vara soetusmaksumus üldjuhul null. Müügist saada kasu maksustatakse tulumaksuga. Erandiks on olukord, kus müüdavat kinnisvara kasutati elamiseks, mis annab aluse kasutada tulumaksuvabastust tulumaksuseaduse § 15 lg 5 punkti 1 alusel. Sellest saab lähemalt lugeda meie artiklist „Kas ma pean elukohana kasutatud kinnisvara müügilt tulumaksu maksma?“
Samuti on erand olukord, kus soetusmaksumust ei pea võrdsustama nulliga. See tähendab olukorda, kus uus omanik on peale kinnisasja tasuta omandamist teinud sellele täiendavaid kulutusi. Näiteks on teostatud remont, ostetud on sisseehitatud mööblit jms.
Kokkuvõte: millal kinkida, millal pärandada?
Kinnisvara kinkimine võib tunduda lihtne ja kiire viis vara üle andmiseks, kuid see võib tuua kaasa ootamatuid riske ja vaidlusi. Pärandamine tagab, et inimene jääb elu lõpuni oma vara omanikuks ja saab rahulikult planeerida, kellele kinnisasi pärast tema surma läheb.
Siinkohal soovitame eelkõige mõelda tehingu õiguslikele tagajärgedele, mitte ainult maksukohustustele või tehingukuludele. Need kulud võivad olla marginaalsed võrreldes vaidlusega, mida kinkija peab halvimal juhul kingisaajaga kohtus pidama. Lisaks soovitame mõelda tehingu pikemaajalistele tagajärgedele, sh sellele, et inimsuhted ja olud võivad ajas muutuda.
Samas ei taha me väita, et kinnisvara kinkimine on igas olukorras kinkijale kahjulik. Kõik sõltub siiski konkreetsest asjaoludest. Enne kinkelepingu või testamendi tegemist soovitame konsulteerida meie juristiga. Aitame hinnata riske ja võimalusi ning leiame teile sobivaima lahenduse.
Kas vajate sel teemal õigusabi?
📞 Helista: +372 5558 2542
📩 Kirjuta: info@randlegal.ee
📋 Broneeri konsultatsioon: https://www.randlegal.ee/broneeri-aeg/