Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguskaitsevahend, mis võimaldab üürileandjal lõpetada eluruumi üürilepingu enne selle tähtaja saabumist või ilma tavapärast etteteatamistähtaega järgimata, kui lepingu jätkamine ei ole mõistlikult oodatav.
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõige 2 täpsustab, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige §-des 314–319 nimetatud juhtudel.
Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. Ilma õigusliku aluseta toimunud lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi. Üürileping kehtib edasi. Kui üürileandja soovib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, siis kannab ta kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Üürileandja jaoks võib olla kasulikum proovida üürileping kokkuleppega lõpetada, et välistada hilisemaid võimalikke vaidlusi lepingu kehtivuse osas. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tuleb alati läbi viia korrektselt ja dokumenteeritult.
Kas vajad üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust?
Telli meie üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse blankett, mis on mõeldud kasutamiseks üürileandjatele.
Alljärgnevalt käsitletakse peamisi aluseid, millele üürileandja saab eluruumi üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel tugineda.
Mõjuv põhjus üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel
VÕS § 313 lg 1 annab üürilepingu erakorralise ülesütlemise jaoks eraldi iseseisva aluse. Kui üldjuhul peaks üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused tulenema §-dest 314– 319, siis üürilepingu võib erakorraliselt üles öelda ka muul olulisel põhjusel. Põhjus on mõjuv ja oluline, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu täitmist jätkab. Üldreeglina peaks üürileandja suutma tugineda mõnele §-des 314-319 nimetatud alusele. Välistatud peaks olema olukord, kus tuginetakse automaatselt VÕS § 313 lg 1 järgi mõjuvale põhjusele. VÕS § 313 lg 1 kohaldamise põhjus peaks olema erandlik. See kuulub kohaldamisele siis, kui muid ülesütlemise aluseid ei esine.
Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus üürnik lõpetab üüri tasumise, annab tagasi üüritud ruumide võtmed, viib oma asjad neist ruumidest ära ja teeb ettevalmistusi selleks, et alustada tegevust uues kohas, on üürnik oma käitumisega ühemõtteliselt väljendanud, et ta ei kavatse edaspidi üürilepingut täita. Sellises olukorras on üürileandjal mõjuv põhjus, et üürileping erakorraliselt üles öelda ja seda sõltumata täiendava tähtaja andmisest. Nii leidis Tallinna Ringkonnakohtu 12. detsembri 2022. a otsuses asjas nr 2-19-17246 (punkt 6). Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et selline käitumine kujutab endast olulist lepingurikkumist, mis andis üürileandjale mõjuva põhjuse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Lahend on tehtud küll äriruumi üürilepingu osas, kuid on kohaldatav ka eluruumi üürilepingule.
Eluruumi lepinguvastane kasutamine üürniku poolt
VÕS § 315 lõige 1 sätestab konkreetsed alused, millal üürileandjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. VÕS § 315 lg 2 esimene lause sätestab, et eluruumi üürileandja võib VÕS § 315 lg-s 1 nimetatud juhtudel lepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva.
Üürnik rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt VÕS § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi
See punkt hõlmab kahte peamist üürniku kohustust: 1) asja hoolikas kasutamine ja sihtotstarve ning 2) arvestamine majaelanike ja naabrite huvidega. Selle punkti alusel ülesütlemiseks on üldjuhul vajalik eelnev hoiatus ja mõistlik tähtaeg rikkumise lõpetamiseks. Kui hoiatusest hoolimata rikkumine jätkub, on üürileandjal õigus leping üles öelda.
Üürnik peab üüritud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt kokkulepitud või tavapärasele sihtotstarbele. See tähendab, et eluruumi puhul ei tohiks üürnik ruume kasutada näiteks autoremonditöökojana, kaupluse või ilusalongina. See muudab oluliselt ruumi kasutust, suurendab koormust kommunikatsioonidele ja võib häirida teisi elanikke.
Näide. Üürnik kasutab korterit, mis on üüritud elamiseks, pidevalt ja ilma loata lühiajaliseks majutusteenuseks (nt Airbnb). See toob kaasa sagedase võõraste inimeste liikumise majas, suurema korteri kulumise ja häirib teisi elanikke. Kui üürileandja on üürnikku korduvalt hoiatanud ja andnud talle mõistliku tähtaja selle tegevuse lõpetamiseks, kuid üürnik jätkab rikkumist, võib üürileandja lepingu üles öelda.
Üürnik peab arvestama teiste majaelanike ja naabrite õigustatud huvidega. See kohustus hõlmab näiteks öörahu tagamist, liigse müra vältimist, ühiskasutatavate alade korrashoidu ja ohutust.
Tallinna Ringkonnakohtu 16. veebruari 2011. a otsuses asjas nr 2-09-31495 leiti, et üürileandja ütles lepingu põhjendatult üles. Üürnik ja tema abikaasa käitusid agressiivselt naabritega, ähvardasid teisi majaelanikke ning rikkusid korduvalt ja tahtlikult kodukorda ja teiste majaelanike rahu. Üürnikud tarvitasid sageli alkoholi, mille tagajärjel muutusid agressiivseks, põhjustades konflikte, millesse sekkus politsei. Kohus leidis, et üürileandja huvi tagada teistele üürnikele rahulik ja turvaline elukeskkond, kaalub üles üürniku õiguse eluruumi kasutada. Üürileandja järgis 30-päevast etteteatamistähtaega.
Üürnik kahjustab eluruumi tahtlikult või olulisel määral
See punkt käsitleb olukordi, kus üüritud vara on kahjustatud. Tahtlik kahjustamine on olukord, kus üürnik lõhub või rikub meelega vara. Näiteks lööb seina augu, lõhub aknad või sisustuse. Olulisel määral kahjustamine, mis ei ole tahtlik, võib olla näiteks hooletuse tõttu tekkinud ulatuslik veekahjustus, mis rikub hoone konstruktsioone või muudab ruumid elamiskõlbmatuks.
Kui kahjustus on tahtlik, ei pea üürileandja ülesütlemistähtaega järgima VÕS § 315 lg 2 teise lause järgi. Kui kahjustus on toimunud olulise määral, kuid mitte tahtlikult, kehtib üldjuhul 30-päevane etteteatamistähtaeg, kuid eelnevat hoiatust rikkumise lõpetamiseks ei ole vaja.
Näiteks kohtuasjas nr 2-11-57853 ütles üürileandja lepingu üles, kuna üürnik esitas elektritarbimise kohta ebaõigeid andmeid. Üürnik manipuleeris saunaruumide veearvesti näite spetsiaalse seadmega ning tarbis elektri- ja vett arvestiväliselt. Kohus leidis, et selline tahtlik ja õigusvastane tegevus tekitas üürileandjale varalist kahju, rikkus vara ja seadis ohtu hoone elektri- ja tuleohutuse. Kohus leidis, et tegemist oli olulise rikkumisega, mis õigustas lepingu ülesütlemist ilma eelneva hoiatuse ja etteteatamistähtajata. Kuigi lahend on äriruumi kohta, siis saab seda kohaldada ka eluruumi üürilepingu ülesütlemisele.
Üürnik annab eluruumi allkasutusse ilma üürileandja nõusolekuta
VÕS § 315 lg 1 punkt 3 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
See punkt käsitleb olukorda, kus üürnik annab üüritud vara (või selle osa) kolmanda isiku kasutusse (nt allüür, allkasutus) ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta. VÕS § 288 lõige 1 sätestab, et üürnik võib üüritud asja kas täielikult või osaliselt allkasutusse anda üksnes üürileandja nõusolekul. Kolmanda isiku tegevus peab tekitama olulist häiringut. Häiring võib olla müra, korratu käitumine, ühiskasutuses olevate ruumide reostamine, vara kahjustamine vms. Häiring peab olema niivõrd tõsine, et üürileandjalt ei saa enam mõistlikult oodata üürilepingu jätkamist. See on kõrge künnis ja eeldab, et olukord on muutunud üürileandjale või naabritele talumatuks.
Üürniku makseviivitus
VÕS § 316 sätestab üürileandja õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda üürniku makseviivituse korral. See on oluline säte, mis annab üürileandjale võimaluse reageerida tõsistele rikkumistele üürniku poolt. VÕS § 316 lõige 1 sätestab kolm peamist alust, mille esinemisel võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda.
Lisaks tuleb tähele panna, et üürileandja võib VÕS § 316 lg-s 1 nimetatud alusel üürilepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles (VÕS § 316 lg 3).
Kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu VÕS § 316 lg 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles VÕS § 316 lg-s 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.
Üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega
See punkt keskendub makseviivituse järjepidevusele. Üürnik peab olema jätnud tasumata või olema viivituses tasumisega kahel järjestikusel korral. Oluline on, et tegemist oleks just järjestikuste maksetähtpäevadega. Maksmata summa ei pea olema kogu üür või kõrvalkulud, piisab ka “olulisest osast”. VÕS § 316 lg 6 täpsustab, et VÕS § 316 lg 1 punkti 1 tähenduses on tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
Võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri
See punkt keskendub võlgnevuse kogusummale, sõltumata maksetähtpäevade järjestikusest rikkumisest. Kui üürnikul on võlgnevus üüri või tagatisraha osas, mis kokku ületab kahe kuu üüri summa, on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda.
Näide. Üürniku igakuine üür on 500 eurot. Üürnik on jätnud tasumata märtsikuu üüri (500 eurot) ja aprillikuu üüri (500 eurot). Lisaks on tal veel varasemast ajast tasumata 200 eurot. Kokku on võlg 1200 eurot. Kuna see summa (1200 eurot) ületab kahe kuu üüri (2 x 500 = 1000 eurot), on üürileandjal alus leping erakorraliselt üles öelda.
Võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud
See punkt sarnaneb eelmisega, kuid keskendub ainult kõrvalkuludele (nt vesi, elekter, küte, prügivedu) ning hoone korrashoiu- ja parenduskuludele. Kui nende kulude võlgnevus ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva vastava summa, on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda.
Näide. Üürniku igakuised kõrvalkulud on keskmiselt 150 eurot. Üürnik on jätnud tasumata eelmise kolme kuu kõrvalkulud, mis teeb kokku 450 eurot. Kuna see summa (450 eurot) ületab kahe kuu kõrvalkulude summa (2 x 150 = 300 eurot), on üürileandjal alus leping erakorraliselt üles öelda.
Eluruumi muutumine inimese tervisele ohtlikuks
Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317). Viidatud normi puhul kehtib lepingu ülesütlemise alus sõltumata sellest, kas ja kelle õiguste rikkumise tagajärjel ruumi terviseohtlikkus tekkis. Mitte formaalne rikkumine, vaid tegelik ja sisuline oht inimese tervisele saab olla üürilepingu ülesütlemise alus. Kui puudus on kergesti ja mõistlike kuludega kõrvaldatav, ei pruugi erakorraline ülesütlemine olla lubatav, arvestades hea usu põhimõtet.
Kohtuasjas nr 3-2-1-143-07 leidis tuvastamist, et üürileandja ütles üürilepingu erakorraliselt üles, kuna elamu (eluruum) muutus tulekahju tagajärjel elamiskõlbmatuks ja inimeste tervisele ohtlikuks. Lisaks leiti, et elamu kapitaalremont ei olnud otstarbekas, kuna see oleks läinud uue hoone püstitamisest kallimaks. Kohus leidis, et need asjaolud (eluruumi muutumine inimese tervisele ohtlikuks ning asjaolu, et eluruum on vähemalt majanduslikus mõttes hävinud ja selle taastamine ei ole otstarbekas) annavad iseenesest aluse nii VÕS § 313 lg 1 kui ka VÕS § 317 kohaldamiseks. Tegemist oli ootamatu ja ettenägematu sündmusega, mis õigustas ülesütlemist.
Üürniku pankrot
Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmise tagatist. Üürileandja peab andma tagatise andmiseks mõistliku tähtaja. Tähtaja andmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 319 lg 1). See punkt annab üürileandjale õiguse kaitsta oma huve olukorras, kus üürniku maksevõime on oluliselt halvenenud pankroti väljakuulutamise tõttu. Üürileandja ei pea ootama, kuni üürnik jääb maksetega võlgu, vaid võib tegutseda kohe pärast pankroti väljakuulutamist.
Kui üürileandjale tähtaja jooksul tagatist ei anta, võib ta lepingu üles öelda ülesütlemistähtaega järgimata (VÕS § 319 lg 2). See punkt annab üürileandjale õiguse üürileping koheselt lõpetada, kui üürnik (või pankrotihaldur) ei suuda või ei soovi esimese lõike alusel nõutud tagatist õigeaegselt anda. See on oluline meede üürileandja kaitsmiseks edasiste kahjude eest, kuna pankrotis üürnikult on tulevikus maksete saamine ebakindel.
Kas vajad sel teemal õigusabi?
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine vajab enamasti eelnevat hoiatust ja täiendava tähtaja andmist rikkumise lõpetamiseks. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine peab olema korrektselt vormistatud ning selle aluseks olevad asjaolud tõendatavad. Korrektselt teostatud üürilepingu erakorraline ülesütlemine aitab vältida pikki kohtuvaidlusi ja tagab üürileandja õiguste tõhusa kaitse.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Vaata meie kontaktandmeid ja võta ühendust juba täna.
Broneeri veebinõustamine kohe!
Broneeri aeg siit! Säästa aega ja saa oma õiguslik küsimus kiiresti lahendatud otse interneti kaudu. Vali endale sobiv aeg ja meie jurist nõustab Sind professionaalselt ning personaalselt.