Võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil ettevalmistav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust analüüsinud varasemates lahendites (vt nt Riigikohtu 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14; 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12) ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda, mitte ainult esitada VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõuet.
VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 217 lg 2 p 4 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada.
Riigikohus on 27. mai 2015. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 käsitlenud kolme erinevat müügilepingu võimalikku rikkumist.
Näiteks leidis Riigikohus, et korteriühistut koormav võlg võib olla käsitatav korteriomandi puudusena VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Seega peaks müüja võlast ostjat teavitama. Tegemist võib olla olukorraga, kus elamu kui terviku parendamine on tõenäoliselt juba arvestatud müüdud korteriomandi hinna sisse, st ostja peab maksma kõrgemat hinda, kuid samas jääb talle ka laenumaksete tasumise kohustus. Seetõttu on ilmne, et korteriomandi ostjal on VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav oluline huvi saada teada korteriühistut ja sellega ka korteriomandit koormavast pangalaenust. Müüdava asja tavaliseks omaduseks saab lugeda VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi selle, et asjal ei lasu vähemalt märkimisväärset võlga (RKTKo 3-2-1-43-15, p 15).
Eelnevast tulenevalt ei andnud konkreetses asjas siiski 2400 euro suurusest võlgnevusest (võrrelduna lepingueseme hinnaga) teatamata jätmine või sellises suuruses võla olemasolu asja puudusena VÕS § 217 lg 2 p 4 või p 2 järgi alust lepingust taganeda.
Samuti leidis Riigikohus, et asjaolu, et korteriühistu ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist), on asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses samuti äratuntav oluline huvi. Samuti saab lugeda müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses selle, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral (RKTKo 3-2-1-43-15, p 17). Seega peab müüja andma ostjale teavet selle kohta, kui ühistu mingil põhjusel tõhusalt ei toimi.
Lisaks analüüsis Riigikohus olukorda, kus müügikuulutuses oli väide “uus elektrijuhtmestik”, kuid tegelikkuses ei olnud tegemist täielikult uue elektrijuhtmestikuga. Seisukoht, et ostja saab mõistlikult lähtuda sellest, et vana hoone puhul vajab elektrisüsteem üldjuhul eraldi tähelepanu ja võib tekkida vajadus teha selle uuendamiseks kulutusi, ei kohaldu juhul, kui müüja on ise tuginenud sellele, et tegemist on uue elektrijuhtmestikuga. Selline seisukoht võinuks olla õige juhul, kui müüjad oleksid lepingus juhtinud tähelepanu elektrisüsteemi uuendamise vajadusele või vähemalt ei oleks müügikuulutuses märkinud eespool viidatud teavet. Elektrijuhtmestiku korrashoid on ohutuse seisukohalt äärmiselt oluline. Sellises olukorras saab lugeda korteriomandi puuduseks, et sellel ei olnud elektrijuhtmestiku osas kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi, ning selle, et korteriomandi elektrijuhtmestikul ja seega korteriomandil tervikuna ei olnud ka tavalisi omadusi p 2 tähenduses (eluohtlikkuse puudumine) (RKTKo 3-2-1-43-15, p 18).
Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et nii korteriühistu võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku on praeguses asjas võimalik käsitada müügieseme puudustena ning et võlast ning mittetoimivast ühistust tulnuks ostjat ka teavitada.
Riigikohus rõhutas ka seda, et otstarbekas, vajalik ning aus oleks korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on kindlasti äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne (RKTKo 3-2-1-43-15, p 22).
Kas ostjal on õigus müügilepingust taganeda?
VÕS § 116 lg 1 järgi võib võlausaldaja lepingust taganeda, kui võlgnik on kohustust oluliselt rikkunud. Nagu eespool märgitud, kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi on olulise rikkumisega tegemist eelkõige siis, kui kahjustatud lepingupool jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Samuti on olulise rikkumisega tegu, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3).
Kuigi Riigikohus leidis, et ainuüksi 2400 euro suurune võlgnevus ei ole alus lepingust taganemiseks, siis kõik eelnevalt nimetatud lepingurikkumised kogumis võivad anda aluse lepingust taganeda. Seega tuleb taganemisõigust igas olukorras eraldi hinnata.
Kindlasti tuleb meeles pidada, et lepingust taganemiseks peab õigustatud lepingupool esitama taganemise avalduse mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Vastasel juhul kaotab ta õiguse lepingust taganeda VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi. Enne valduse saamist ei ole tavajuhul võimalik puudusest teada saada. Samuti on Riigikohus leidnud, et ka väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist, ei pea kinnistu omanik kohe kõiki olulisi puuduseid tuvastama (RKTKo 3-2-1-43-15, p 12).
Kui soovite sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis teid aitama.