Käesolevas artiklis vaatleme korteriomanike ja korteriühistu vahelist vaidlust asjas nr 2-23-14609. Vaidluse tulemusena tuvastas ringkonnakohus, et korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsus põhikirja muutmise kohta on tühine selle heade kommetega vastuolu tõttu. RAND Õigusbüroo esindas vaidluses korteriomanikke.
Vaidluse taust
Vaidluse keskmes oli väike kortermaja, mille omanikud olid vastandunud kahte leeri. Majas oli kokku seitse korterit ja viis korteriomanikku. Korteriühistu põhikirja järgi andis iga korteriomand üldkoosolekul ühe hääle. Seega oli kokku seitse häält. Kohtumenetluses arutletav vaidlus sai alguse sellest, kui ühel korteriomanike üldkoosolekul otsustati kahe korteri omanikele korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamine. Seejärel otsustati samal päeval toimunud järgmisel üldkoosolekul vastu võtta korteriühistu uus põhikiri. Millest sellised otsused?
Milles seisnes heade kommetega vastuolu?
RAND Õigusbüroo argumenteeris, et heade kommetega vastuolu seisnes selles, et korteriomandite sundvõõrandamisnõude esitamise otsustamise eesmärk oli kaotada ära kahe korteriomaniku hääleõigus korteriühistu uue põhikirja vastuvõtmise otsustamisel. Kahele korteriomanikele kuulus kolm korteriomandit, mis andsid kehtiva põhikirja järgi kokku kolm häält. RAND Õigusbüroo esindas vaidluses korteriomanikke, kelle suhtes korteriomandite võõrandamise nõue otsustati. Avaldusega liitus ka kolmas korteriomanik ühe häälega ning vastaspoolele jäi kaks korteriomanikku kolme häälega.
Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 22 lõikes 3 on sätestatud korteriomaniku hääleõiguse puudumine juhul, kui tehtav otsus puudutab teda ennast. Eelnev tähendab, et korteriomanikud, kelle korteriomandite võõrandamist otsustati, ei saanud hääletamisel osaleda. KrtS § 22 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui korteriomaniku kohta kehtib KrtS § 32 kohaselt tehtud otsus. Seega, kui vastu on võetud korteriomandi võõrandamise otsus ja seni kuni korteriomaniku suhtes otsus kehtib, ei ole korteriomanikul hääleõigust üldkoosolekutel.
Korteriühistu põhikirja järgi oli korteriomanike üldkoosolekutel kokku seitse häält. Kolme korteriomandi võõrandamise otsuse vastuvõtmise tagajärjel kaotati järgmiselt üldkoosolekult ära kolm häält. RAND Õigusbüroo argumenteeris, et tegemist oli äärmiselt olulise asjaoluga järgneva põhikirja muutmise otsuse heade kommetega vastuolu tuvastamisel.
Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 1 sätestab, et põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Põhikirja järgi pidi põhikirja muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust.
Korteriühistus oli teada, et ilma viidatud kolme korteriomaniku poolthääleta ei oleks saanud põhikirja muutmise otsust vastu võtta. Kuna kolme korteriomaniku suhtes kehtis võõrandamise otsus, otsustati võõrandamise otsustamisele järgneval üldkoosolekul muuta põhikirja järgi kehtivat häälte arvu korteriomanike üldkoosolekutel. Uue põhikirjaga nähti ette, et korteriomanike üldkoosolekul määrab häälte arvu korteriomandi kaasomandi osa suurus. Selliselt omandasid võõrandamise otsustanud kaks korteriomanikku sisuliselt igavese häälteenamuse üldkoosolekutel.
Heade kommetega vastuolus oleva otsuse vaidlustamine
Uue põhikirja vastuvõtmise poolt oli kolm häält. Seega ei olnud tegelikkuses põhikirja muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue põhikirja kohaselt täidetud, mistõttu olnuks põhikirja muutmise otsus kehtetuks tunnistav. Põhikirja järgi pidi põhikirja muutmise otsuse poolt olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust.
Kahjuks jõudsid korteriomanikud RAND Õigusbürooni pärast seda, kui otsuse kehtetuks tunnistamise tähtaeg oli möödunud. Nimelt sätestab KrtS § 29 lg 3, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Otsuse tühisusele tuginemisele tähtaega ei ole sätestatud. Ainuke piirang on sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 7 teises lauses. See sätestab, et otsuse tühisusele ei saa tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat. Kui tühise otsuse alusel ei ole registrisse kandeid tehtud, ei ole nimetatud otsuste tühisusele tuginemine ajaliselt piiratud. Sealhulgas ei ole sel juhul kohaldatav ükski nõude aegumise tähtaeg. Viidatud tähtaeg ei olnud käesoleval juhul saabunud.
Vaid häälteenamuse nõude rikkumine ei too kaasa otsuse tühisust. Sellise nõude rikkumise puhul on kohane õiguskaitsevahend otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Seetõttu oli ainukeseks õiguskaitsevahendiks jäänud võimalus tugineda põhikirja muutmise otsuse tühisusele ja leida selleks argumenteeritud põhjendused. Seejuures tuginesime nt Riigikohtu 16.06.2021 otsuse tsiviilasjas nr 2-17-9822. Riigikohus leidis, et heade kommete vastane on selline tehing, mille eesmärk on piirata teiste korteriomanike hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike omandiõigust puudutavates küsimustes otsuse vastuvõtmisel, eeldusel, et selline piiramine õnnestus.
Kusjuures praeguses vaidluses tunnistati korteriomandite sundvõõrandamise otsus vaid poolteist kuud hiljem toimunud üldkoosolekul kehtetuks nende korteriomanike poolt, kes korteriomandite võõrandamise otsustasid. Selleks ajaks oli aga põhikirja muutmise otsus vastu võetud ja otsus kehtis.
Põhikirja muutmise otsuse tühisus heade kommetega vastuolu tõttu
Kuigi maakohus rahuldas RAND Õigusbüroo esindatavate avalduse, siis korteriühistu esitas maakohtu lahendile määruskaebuse. Maakohus ei andnud oma lahendis sisulist vastust küsimusele, kas uue põhikirja vastuvõtmine toimus heade kommetega kooskõlas või mitte. Selle vastuse andis ringkonnakohus.
Ringkonnakohus nõustus, et põhikirja muutmise otsus oli TsÜS § 38 lg 2 kohaselt tühine vastuolu tõttu heade kommetega. TsÜS § 38 lg 2 sätestab mh, et juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui otsus on vastuolus heade kommetega.
Ringkonnakohus nõustus, et tulenevalt korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsustamisest, ei olnud kahel korteriomanikul enam kolme häält uue põhikirja vastuvõtmise otsustamisel. Ringkonnakohus ei hinnanud seda, kas korteriomandite võõrandamise nõude eeldused olid täidetud. Ringkonnakohus hindas seda, kas võõrandamise nõude esitamisega on heade kommete vastaselt saavutatud korteriühistu põhikirja muutmine.
Varasemalt kuulus avaldajatele umbes 57% häältest ja ülejäänud omanikele umbes 43% häältest. Põhikirja muutmise tulemusel kuulus avaldajatele 49% häätest ja ülejäänud omanikele umbes 51% häältest. Korteriomandite võõrandamisnõude esitamise ja uue põhikirja vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomanikele kuulus eelnevalt seega umbes 43% häältest ning uue häälte jaotuse kohaselt umbes 51%. Seega uue põhikirja vastuvõtmisega omandasid korteriomandite võõrandamisnõude esitamise ja põhikirja vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse. Avaldajate vastuhäältega, mis olid põhikirja muutmise otsustamise hetkeks kaotatud korteriomandite võõrandamise otsusega, ei oleks uut põhikirja saanud vastu võtta. Eelnevast tulenevalt nõustus ringkonnakohus RAND Õigusbüroo esindatavate seisukohaga, mille kohaselt on ära kasutatud korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsustamisega kaasnevat hääleõiguse piirangut selleks, et võtta vastu uus põhikiri.
Ringkonnakohus viitas ka sellele, et praegusel juhul võtsid korteriomanikud ise hiljem vastu otsuse, millega tunnistasid korteriomandite võõrandamise nõude esitamise otsuse kehtetuks. See tähendas, et võõrandamise otsuse saanud korteriomanikud ei saanud võõrandamisnõudele vastu vaielda otsuse täitmiseks algatatud hagimenetluses, kuna sellist menetlust mitte kunagi poleks algatatud. Samuti tuli arvestada asjaolu, et uue põhikirjaga muudeti häälte jaotust üldkoosolekul nende korteriomanike kahjuks, kelle hääleõigus oli põhikirja muutmise üle otsustamisel piiratud. Seega ei saanud põhikirja muutmise otsus olla heade kommetega kooskõlas.
Menetluskulud jäeti mõlemas kohtuastmes korteriühistu kanda.
Kohtulahendiga saab tutvuda siin.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.