Kaasomaniku ostueesõigus: olemus ja eesmärk
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kui tegemist on kaasomandis oleva kinnisasjaga, tekib aga teistel kaasomanikel eriline õigus – kaasomaniku ostueesõigus. Nimelt sätestab AÕS § 73 lg 2, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.
Eelnev tähendab, et kui kaasomanik müüb oma osa võõrale inimesele, on teistel kaasomanikel õigus see osa samadel tingimustel endale osta. Ostueesõiguse eesmärk on kaasomanike arvu vähendamise võimaldamine ning hoida eemal kolmandaid isikuid. Praktikas tähendab see, et ostueesõiguse teostamisel ei saa müüja otsustada, kes asja omanikuks saab.
Kaasomaniku ostueesõigus: ühiselt teostatav, eraldi algatatav
Kaasomaniku ostueesõigus kuulub kõigile kaasomanikele ühiselt, mistõttu tuleb lähtuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 252 lõikest 1. See sätestab, et kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud seda teostada üksnes ühiselt täies ulatuses.
Kui üks kaasomanik loobub oma õigusest või tema ostueesõigus on lõppenud, saavad ülejäänud kaasomanikud ikkagi koos kogu müüdava osa endale osta. Oluline on, et kuigi ostueesõigust teostatakse ühiselt, võib iga kaasomanik avalduse selleks esitada eraldi.
Ostueesõiguse kasutamise tulemusel saavad kaasomanikud omandatud osa kaasomanikeks. Kui nad ei lepi teisiti kokku, jaguneb omandatud osa nende vahel samas proportsioonis, nagu senine kaasomand. Samas proportsioonis tuleks kanda ka ostuga seotud kulud. Näiteks kui kinnisasi kuulus kolmele kaasomanikule võrdsetes osades (1/3 igale), ning üks neist müüb oma osa, siis ostueesõigust teostanud kaks kaasomanikku saavad kumbki poole müüdud osast ehk 1/2.
Kuidas kaasomaniku ostueesõigust teostada ja milline on tähtaeg?
Kaasomaniku ostueesõigus teostatakse avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 244 lg 4). Avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Kui müügileping on notariaalne, peab ka avaldus olema notariaalselt tõestatud või kinnitatud (VÕS § 244 lg 5). Avaldus jõustub alates selle kättesaamisest müüja poolt.
Kinnisasja puhul on ostueesõiguse teostamise tähtaeg kaks kuud alates VÕS § 249 alusel saadud teate kättesaamisest, kui seadus või leping ei näe ette teistsugust tähtaega (VÕS § 250).
Müüja kohustused kaasomaniku ostueesõiguse puhul
Müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust (VÕS § 249 lg 1). Kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu (VÕS § 249 lg 2). Müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja (VÕS § 249 lg 3).
Mis saab ostjast, kui kaasomanik teostab ostueesõigust?
Kaasomaniku ostueesõigus võib ostja jaoks kaasa tuua olulisi riske. Ostja peaks olema ettevaatlik asjaõiguslepingu sõlmimise ja müügihinna tasumisega enne ostueesõiguse teostamise tähtaja möödumist. Kaasomaniku poolt ostueesõiguse teostamisel ei ole ostja kaasomandiosa omandanud (AÕS § 257 lg 3). Kui müügihind on müüjale juba tasutud, võib tekkida probleeme selle tagasi saamisega.
Kaasomaniku ostueesõiguse teostamine ei mõjuta iseenesest ostja ja müüja vahel sõlmitud müügilepingut. See jääb kehtima (VÕS § 244 lg 1 teine lause). Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekib ostueesõigust omava isiku ning müüja vahel sama sisuga müügileping, mis lepiti kokku müüja ja ostja vahelises suhtes. Ostueesõigusega isikul on õigus nõuda müüjalt müügilepingu täitmist.
Praktikas sisaldavad müügilepingud sageli erisätteid, mis reguleerivad ostueesõiguse teostamise tagajärgi (nt õigus lepingust taganeda või lepingu lõppemine ostueesõiguse kasutamisel). Kui sellised kokkulepped puuduvad, on ostjal üldjuhul õigus lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel, sest müüja ei saa enam kohustust täita. Kui ostueesõigust ei kasutata, täidetakse ostja ja müüja vaheline leping kokkulepitud korras ning ostueesõiguse olemasolu seda ei mõjuta.
Kui kinnistu on ostjale juba üle antud, muutub müüja ja ostja vahel sõlmitud asjaõigusleping tühiseks (AÕS § 63 lg 3). Sel juhul läheb omandiõigus tagasi müüjale ning ostja on kohustatud kinnistu välja andma nii müüjale kui ka ostueesõiguse teostajale. Samuti peab ostja nõustuma kinnistusraamatu kande parandamisega. Ostjal on seevastu õigus nõuda müüjalt tasutud müügihinna tagastamist ning teatud juhtudel ka kulutuste hüvitamist.
Kaasomaniku ostueesõiguse piirangud
Tasuta käsutuse piirang
VÕS § 244 lg 3 sätestab, et asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral.
Seega ei saa kaasomaniku ostueesõigust kasutada tasuta võõrandamise korral, näiteks kinkimise puhul.
Sundtäitmine ja pankrotimenetlus
Ostueesõigust ei saa teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses, samuti kui asi omandatakse avalikes huvides, sealhulgas sundvõõrandatakse (VÕS § 251 lg 1). Lisaks sätestab täitemenetluse seadustik (TMS) § 98 punktis 5, et enampakkumisel ei saa kasutada ostueesõigust.
Samas on Riigikohus leidnud, et TMS ei keela kasutada ostueesõigust, kui kinnisasi müüakse kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras. Kohtutäituri kontrolli all müüb võlgnik kinnisasja ning kohtutäitur annab müügiks nõusoleku. Enampakkumise korral on asja müüjaks TMS § 78 lg 1 järgi kohtutäitur, kes koostab enampakkumise kohta enampakkumise akti. Asja müümisel kohtutäituri kontrolli all sõlmivad pooled müügilepingu, millega müüja (võlgnik) kohustub andma ostjale asja üle ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, viimane aga kohustub tasuma müüjale ostuhinna ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Lisaks võlaõiguslikule kohustustehingule sõlmivad müüja ja ostja kinnisomandi üleandmiseks asjaõiguslepingu (AÕS § 120). Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Seega ei sõlmita kohtutäituri korraldataval enampakkumisel eraõiguslikku müügilepingut. Müüdav kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu alusel tehtava kande tulemusel (vt Riigikohtu 21.11.2021 otsus asjas nr 3-2-1-131-12, punkt 14).
Pankrotimenetluses müümise korral ei oma aga müümise viis tähendust ostueesõiguse teostamise jaoks. Igal juhul ei ole teistel kaasomanikel ostueesõigust.
Isikute piirang
Ostueesõigust ei saa kasutada asja müümisel müüja alanejale või ülenejale sugulasele, abikaasale või registreeritud elukaaslasele (VÕS § 251 lg 2). Samasisulise reegli sätestab AÕS § 73 lg 4, mille kohaselt AÕS § 73 lg 2 ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale või kui kinnisasja mõtteline osa omandatakse avalikes huvides, sealhulgas sundvõõrandatakse.
Kõrvalkohustustest tulenev piirang
VÕS § 246 lg 1 sätestab, et kui ostjal on lepingust tulenev kõrvalkohustus, mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma, peab ostueesõigust omav isik kõrvalkohustuse täitmise asemel tasuma selle hariliku väärtuse. VÕS § 246 lg 1 näeb aga ette, et kui ostjal on lepingust tulenev kõrvalkohustus, mis ei ole rahaliselt hinnatav ja mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma, ei saa ostueesõigust teostada.
Näiteks kui ostjal on lepingust tulenev kõrvalkohustus, mis ei ole rahaliselt hinnatav ja mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma (nt sugulase hooldamise kohustus vms), siis ei pruugi ostueesõiguse teostamine olla võimalik.
Kui selline teise isiku eest hoolitsemise kõrvalkohustus on määratud ainult selleks, et ostueesõigust välistada, saab sellegipoolest ostueesõigust teostada. Nimelt sätestab VÕS § 246 lg 2 teine lause, et kõrvalkohustus ei takista ostueesõiguse teostamist ja ostueesõigust omav isik ei pea kõrvalkohustust täitma, kui võib eeldada, et müüja ja ostja ei oleks kõrvalkohustuses kokku leppinud, kui ostueesõigust ei oleks olnud.
Kui sind huvitab, kuidas kaasomaniku ostueesõigus võib kaasomandi olukorda mõjutada, võib sulle huvi pakkuda ka meie artikkel „Mida tähendab kaasomandi lõpetamine ja kuidas seda teha?“, mis selgitab erinevaid kaasomandi lõpetamise viise.
Kas vajate õigusabi kaasomaniku ostueesõigusega seoses?
Kui soovite sellel teemal õigusabi, on RAND Õigusbüroo valmis teid meeleldi aitama.
📞 Helista: +372 5558 2542
📩 Kirjuta: info@randlegal.ee
📋 Broneeri konsultatsioon: https://www.randlegal.ee/broneeri-aeg/