Kliendi pealtnäha rahulikust üürnikust sai naabritele kannatus
2024. a augustikuus sõlmis meie klient üürnikuga tähtajalise eluruumi üürilepingu kuni 2025. a augustikuuni. Üürilepingus lepiti selgelt kokku, et üürnik peab arvestama teiste majaelanike huvidega ning vastutab ka eluruumis viibivate isikute käitumise eest. Kuigi alguses tundus, et tegemist on tavapärase üürisuhtega, kujunes olukord kiiresti probleemseks ning vältimatuks sai erakorraline üürilepingu ülesütlemine.
Peatselt pärast lepingu sõlmimist hakkas kliendile laekuma korteriühistult ja naabritelt kaebuseid üürniku häiriva ja ohtliku käitumise kohta. Politsei ja kiirabi väljakutsed muutusid iganädalaseks, esinesid ähvardused, vandalism ja öörahu rikkumised. Tegemist oli korduva ja eskaleeruva probleemiga, mis mõjutas kogu kortermaja elukeskkonda.
Klient suhtles üürnikuga korduvalt, paludes olukorda parandada või lõpetada üürileping kokkuleppel. Üürnik eitas probleeme, süüdistas naabreid pahatahtlikkuses ning keeldus eluruumi vabastamast. Rikkumised jätkusid, mis ületasid korteriomandi tavakasutuse piirid ning seadsid ohtu teiste korteriomanike õigused ja turvatunde.
Koostöö naabrite ja korteriühistu juhatusega tõendite kogumisel
Enne erakorralist üürilepingu ülesütlemist tegime ulatuslikku koostööd naabrite ja korteriühistu juhatusega, et koguda dokumenteeritud tõendeid üürniku häiriva ja ohtliku käitumise kohta. Kuna üürnik eitas probleemi, pidime arvestama, et peame õiguskaitset otsima kohtust.
Naabrid esitasid kuupäevaliselt fikseeritud juhtumid koos foto- ja videomaterjaliga, mis kajastasid politsei ja kiirabi korduvaid väljakutseid, karjumist, vandalismi, esemete aknast välja viskamist ning ähvardusi teiste elanike suunas.
Esitasime Politsei- ja Piirivalveametile teabenõude, et saada ametlik kinnitus eluruumi kasutamisega seotud väljakutsete kohta alates üürilepingu sõlmimisest. PPA vastusest selgus, et vaidlusaluse korteri aadressile tehti kokku üle 30 politsei- ja kiirabiväljakutse.
Tõendite kogumine oli oluline samm, et esitada vajadusel kohtule põhjendatud hagi tagamise taotlus ning näidata, et üürniku viibimine eluruumis kujutab endast reaalset ja kestvat ohtu teistele korteriomanikele ning kliendi õigustele.
Erakorraline üürilepingu ülesütlemine
2025. a aprillikuus ütlesime kliendi ülesandel ja volitusel üürnikuga sõlmitud tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles.
Tuginesime ülesütlemisavalduses sellele, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 järgi esines mõjuv põhjus tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Pooled olid üürilepingus kokku leppinud, et mõjuvaks põhjuseks peetakse, kui üürnik rikub korduvalt, olulisel määral või tahtlikult lepingus märgitud ükskõik millist kohustust. Üks selline kohustus oli muuhulgas arvestada naabrite ja teiste elamus elavate isikute huvidega. Samasuguse üürniku kohustuse sätestab ka VÕS § 276 lg 3. Lisaks vastutab üürnik ka eluruumi majutatud isikute tegevuse eest.
VÕS § 315 lg 1 sätestab mh, et üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik rikub üürileandja eelnevast hoiatuses hoolimata jätkuvalt kohutust arvestada naabrite huvidega VÕS § 276 lg 3 järgi (VÕS § 315 lg 1 punkt 1) või kui üürnik rikub nimetatud kohustust olulisel määral või tahtlikult (VÕS § 315 lg 1 punkt 2). Kuna üürniku käitumine oli korduv, eskaleeruv ja tahtlik, ei olnud kliendil kohustust järgida ülesütlemistähtaega (VÕS § 315 lg 2).
Kuigi ütlesime üürilepingu erakorraliselt ilma etteteatamistähtajata üles, siis andsime üürnikule siiski paar päeva korteri valduse vabastamiseks.
Üürileping loeti lõppenuks alates ülesütlemisavalduse kättetoimetamisest ning üürnikul tekkis kohustus eluruum viivitamatult vabastada. Üürnik kinnitas paar päeva hiljem ülesütlemisavalduse kättesaamise ning teatas, et vaidlustab üürilepingu ülesütlemise. Üürnik keeldus eluruumi vabastamast.
Hagi tagamise taotlus kui vajadus kiireks sekkumiseks
Kuna üürnik keeldus eluruumi vabastamast, siis olid kliendi õigused ja naabrite heaolu endiselt ohus. Seetõttu esitasime kohtule hagi üürniku vastu eluruumi valduse vabastamiseks. Samas esitasime kohtule ka hagi tagamise taotluse, milles palusime kohtul juba enne sisulise lahendi tegemist kohustada üürnikku esialgse õiguskaitse korras viivitamatult korteriomandit vabastama.
Põhjendasime kohtule, kuidas üürniku viibimine eluruumis kahjustab naabrite ja korteriomanike õigusi. Kliendil on korteriomanikuna seadusest tulenev kohustus täita oma kohustusi teiste korteriomanike ees. Näiteks sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 2, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomanik peab hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31 lg 1 punkt 1). Klient ei saanud neid kohustusi üürniku käitumise tõttu kohaselt täita.
Hagi tagamise taotluse kohtule esitamise hetkeks oli korteriühistu ähvardanud ka kliendi korteri sundvõõrandamisega, mis tähendaks kliendi omandiõiguse kaotust. Rõhutasime, et tegemist on erandliku olukorraga, kus viivitamatu sekkumine on vältimatu, et hoida ära suurem kahju ja tagada kliendi õiguste kaitse. Alternatiivsed abinõud ei taganud kliendi huvide kaitset piisavalt.
Kohus kohustas üürnikku korterit viivitamatult vabastama
Kohtu hinnangul oli kliendi taotlus hagi tagamiseks põhjendatud ning tõendid kinnitasid kliendi väiteid. Kohus leidis, et üürniku viibimine eluruumis kujutab endast ohtu kliendi omandiõigusele, naabrite turvalisusele ja korteriühistu varale. Seega otsustas kohus kohustada üürnikku vabastama korteriomandi viivitamatult.
Kohus kinnitas, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli õiguspärane ja vajalik meede, et vältida suuremat kahju. Kohus põhjendas, et esialgne õiguskaitse on vajalik olulise kahju vältimiseks. Kliendi korteri omandiõigus oli ohus sundvõõrandamisnõude tõttu. Üürniku käitumine ületas korteriomandi tavakasutuse piire ning alternatiivsed abinõud ei taga kliendi huvide kaitset piisavalt.
Kohus märkis, et esialgse õiguskaitse rakendamine ei tähenda hagi sisulist lahendamist, kuid antud juhtumil on meede põhjendatud ja vajalik.
Õiguskaitse tagamine probleemse üürniku korral
Antud juhtum näitab, et üürileandjal on võimalik kaitsta oma õigusi ka enne üürilepingu tähtaja saabumist, kui üürniku käitumine ohustab omandit ja teiste korteriomanike heaolu. Klient pöördus meie poole 2025. a aprilli alguses, kui olukord korteris oli muutunud väljakannatamatuks. Koostöö naabrite ja korteriühistuga, dokumenteeritud tõendid ning selged juriidilised alused võimaldasid praegusel juhul tuua tulemusi juba esialgse õiguskaitse korras.
Maikuu keskpaigaks oli üürnik eluruumi vabastanud, mis tähendas kliendile kiiret ja sisulist lahendust. Juhtum kinnitab, et selgelt põhjendatud hagi tagamise taotlus ning korrektselt vormistatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus võivad tagada korteriomanikule õiglase ja õigeaegse kaitse ka keerulistes olukordades.
Kas vajad sel teemal õigusabi?
Kui soovite üürilepinguga seoses õigusabi, on RAND Õigusbüroo valmis teid meeleldi aitama.
📞 Helista: +372 5558 2542
📩 Kirjuta: info@randlegal.ee
📋 Broneeri konsultatsioon: https://www.randlegal.ee/broneeri-aeg/