Vaidlus kestis neli aastat ja puudutas kinnistule juurdepääsu avalikult teelt
Esindasime edukalt klienti kohtuvaidluses asjas nr 2-21-15854, milles taotlesime juurdepääsu määramist kinnistule, millele puudus juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vaidlus kestis 4 aastat ning selle tulemusel sai klient kinnistule juurdepääsu taotletud viisil. Lisaks jäeti kõik menetluskulud vastaspoole kanda.
Taotlesime kinnistule tähtajatut ja piiranguteta juurdepääsu jalgsi ning igat liiki sõidukitega üle naaberkinnistu umbes 75 meetri ulatuses. Kliendi kinnistu asus kohas, kust avalikult kasutatava teeni pääsemiseks pidi ületama mitut erinevat kinnistut. Kliendi kinnistuni pääsemine avalikult teelt oli suures osas juba korraldatud. Mitmed kinnistuomanikud olid kliendi kasuks servituute seadnud, mõne kinnistu oli klient ise vahepeal omandanud. Kliendi kinnistule juurdepääsuks avalikult kasutatavalt teelt tegi takistusi vaid naaberkinnistu omanik. Tegemist oli ainukese ja viimase kinnistuga, üle mille oli juurdepääs kliendi kinnistule takistatud.
Tegelikkuses kasutas naaberkinnistu omanik ka ise oma kinnistuni pääsemiseks mitmeid teisi kinnistuid, sh kliendi omandatud kinnistuid. Klient oma kinnistutel asuvate teede kasutamiseks naabrile takistusi ei teinud, kuid naaberkinnistu omanik asus takistama kliendi ligipääsu oma kinnistule. Klient pakkus naaberkinnistu omanikule vastastikuseid tasuta servituute ja teisi kompromisse, millega naaber ei nõustunud. Kohtumenetluses nõudis naaberkinnistu omanik servituudi seadmise eest 20 000 eurot.
Vaieldi ajaloolise tee ja alternatiivse juurdepääsutee üle
Taotletav juurdepääsutee oli ajalooline tee. Naaberkinnistu omanik esitas aga vastuväite selle kohta, et kliendil on võimalik oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt pääseda mööda alternatiivset teed. Tuginesime sellele, et alternatiivne tee koormaks täiendavalt kokku nelja erineva kinnistu omanikke, kes olid füüsilised isikud. Samuti oleks uue tee pidanud rajama vähemalt umbes 226 meetri ulatuses. Kohtumenetluses leidis sisuliselt tuvastamist, et naaberkinnistu omanik kasutas tegelikult oma kinnistuni juurdepääsuks kliendiga sama juurdepääsuteed. Seetõttu oli eriti kiuslik naaberkinnistu omaniku nõue, et klient hakkaks oma kinnistule sõitma ringiga läbi nelja kinnistu, mis kuulub füüsilistele isikutele ning ehitaks tee välja 226 meetri ulatuses.
Naaber koormas oma kinnistu rendilepinguga ja paigutas juurdepääsuteele füüsilisi takistusi
Menetluse ajal koormas naaberkinnistu omanik oma kinnistu 10-aastase rendilepinguga maa-alal, üle mille juurdepääsu taotleti. Naabri eesmärk oli näidata, kuidas kinnistu on koormatud ka kolmanda isiku õigusega, mis takistab juurdepääsu seadmist taotletud viisil. Maa-alale veeti erinevat tehnikat ja mh ka väikelaev täpselt juurdepääsuteele kliendi kinnistu poolses otsas.
Juurdepääsutasu suuruse selgitamiseks telliti ekspertiis
Muuhulgas tõusetus menetluse ajal küsimus juurdepääsutasu suuruse üle, mille kohta naaberkinnistu omanik keeldus tõendeid esitamast. Kuna juurdepääs määratakse kohtus hagita menetluses, siis on kohtul kohustus ka endal tõendeid koguda. Maakohus määras kinnisasja väärtuse vähenemise väljaselgitamiseks asjas ekspertiisi, mille eest tasus klient. Ekspert selgitas välja, et juurdepääsutee talumise kohustuse tõttu väheneb naabri kinnisasja turuväärtus 2272 euro võrra.
Maakohus rahuldas avalduse ja määras tähtajatu ning piiranguteta juurdepääsu
Maakohus rahuldas kliendi avalduse ja määras juurdepääsutee taotletud viisil. Maakohus määras naaberkinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee hüvitise tasumise tähtaja seisuga võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga. Samuti jättis maakohus hagita menetluse põhimõtete järgi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda. Kohus selgitas, et kuigi juurdepääsu määramine teenib eelkõige avaldaja huve, siis ei ole menetluskulude jätmine üksnes avaldaja kanda õiglane ega põhjendatud.
Juurdepääsutasu määramisel tekkis õiguslik ebaselgus
Sellega kahjuks vaidlus ei lõppenud. Maakohtu poolt määratud juurdepääsutasu sellises sõnastuses ei vastanud kehtivale kohtupraktikale ning ei olnud ka selge ega täidetav. Seetõttu pidime esitama määruskaebuse juurdepääsutasu metoodika osas. Maakohus tugines määruse põhjendustes küll Riigikohtu kehtivale praktikale, mille järgi tuleb kinnisasja väärtuse vähenemine korrutada diskontomääraga, kuid jättis resolutsioonis määramata, et kinnisasja väärtuse vähenemine tuleb diskontomääraga just korrutada. Indekseerimine ja korrutamine ei ole samatähenduslikud.
Menetluskulude ebaõiglane jaotus
Kuna maakohtu määrust tuli juurdepääsutasu määramise osas niikuinii vaidlustada, siis otsustasime vaidlustada ka menetluskulude jaotust. Hagita menetluses on kohtul lai kaalutlusruum menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel. Seejuures ei saa kohaldada nt hagimenetlusele omast reeglit selle kohta, kuidas kaotaja kannab menetluskulud. Sellegipoolest tuginesime Riigikohtu praktikale, mille kohaselt ei välista TsMS § 172 lg 1 esimene lause menetluskulude jätmist puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 17). Lisaks tõime välja, kui mitut erinevat kompromissi sai naaberkinnistu omanikule nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluse ajal pakutud. Samuti oli oluline puudutatud isiku enda käitumine menetluse ajal, mh esitades põhjendamatuid nõudmisi (20 000 eurot juurdepääsu seadmiseks) ja tehes kliendi kinnistule juurdepääsuks füüsilisi takistusi.
Ringkonnakohus nõustus kliendi seisukohtadega ja rahuldas määruskaebuse
Ringkonnakohus nõustus, et maakohtu määruse resolutsioon on juurdepääsutasu määramise osas ebaselge. Maakohus viitas määruses asjakohaselt juurdepääsutasu osas viimastel aastatel välja kujunenud Riigikohtu praktikale, kuid tasu määramisel tõlgendas neid seisukohti ekslikult.
Maakohus viitas Riigikohtu juhisele, mille kohaselt tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Maakohus määras juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga. Ringkonnakohus selgitas, et selliselt ei vasta maakohtu määratud juurdepääsutasu arvestamise viis eelkirjeldatud põhimõtetele ja metoodikale. Tühistatud osas määras ringkonnakohus iga-aastase juurdepääsutasu suuruseks summa, mis arvestatakse järgmiselt: 2272 eurot korrutada VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimääraga (diskontomäär).
Kliendi menetluskulud jäeti naaberkinnistu omaniku kanda
Olulise võiduna muutis ringkonnakohus ka menetluskulude jaotust ja jättis kõk kliendi menetluskulud naaberkinnistu omaniku kanda. Ringkonnakohus selgitas, et TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Üldjuhul on õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti. Ringkonnakohus pidas oluliseks, et praegusel juhul avaldus rahuldati, kuna naaberkinnistu omaniku vastuväited ei osutunud edukaks. Samuti tuvastas maakohus naaberkinnistu omaniku pahauskse käitumise menetluse ajal, s.o juurdepääsule teadvalt takistuse tegemise. Seetõttu pidas ringkonnakohus õiglaseks jätta kliendi menetluskulud naaberkinnistu omaniku kanda.
Lõppsõna
Vaidlus näitab ilmekalt, kui oluline on kinnistu ostmisel veenduda seadustatud juurdepääsu olemasolus ning kuidas on võimalik oma õiguseid kohtumenetluse kaudu kaitsta, kui kohtuvälised läbirääkimised ebaõnnestuvad. Samuti on lahend oluline, kuna rõhutab, et juurdepääsutasu määramine peab tuginema selgele ja väljakujunenud metoodikale. Lahendi resolutsiooni sõnastus peab olema selge ja täidetav. Oluline on kaasa võta ka teadmine, et pahauskne käitumine ei too menetlusosalisele kaasa mitte ainult sisulist kaotust vaidluses, vaid ka rahalise vastutuse menetluskulude eest.
Kui soovid sel teemal rohkem nõu, on RAND Õigusbüroo meeleldi valmis aitama. Meie kontaktid leiad siit.
Oleme varasemalt kirjutanud ka artikli “Kinnistule juurdepääsu määramine avalikult teelt”, millega soovitame tutvuda, kui käesolev vaidlus Teile huvi pakkus.